Mit Beschluss vom 03.02.2017 hat die 67. Kammer des Landgerichts
Berlin die Berufung zurückgewiesen, dass die ordentliche Kündigung des
Mieters
wegen Zahlungsverzugs unverhältnismäßig ist.
Der Ausgangsstreit: In dem Mietverhältnis war ein
Mietrückstand in Höhe von 1.204,82 € aufgelaufen. Die Vermieter
beendeten das Mietverhältnis
im Wege der außerordentlichen fristlosen als auch der ordentlichen
Kündigung. Die Wirksamkeit Ersterer wurde durch Zahlung innerhalb der
Schonfrist durch die Mieter beseitigt(§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die
Vermieter verlangten nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist von
den
Mietern die Räumung der Wohnung und legten, nachdem eine Räumung nicht
erfolgte, Klage bei dem Amtsgericht Wedding ein. Bereits das Amtsgericht
hatte die Räumungsklage der Vermieter zurückgewiesen.
Die Entscheidung: Das Landgericht kündigt an, die
Entscheidung des Amtsgerichts Wedding aufrechtzuerhalten. Nach Ansicht
des Landgerichts soll
bei einem Mietrückstand in Höhe von 1.204,82 € regelmäßig eine
ordentliche Kündigung nur dann zulässig sein, wenn der Mieter vorher
durch den
Vermieter abgemahnt wurde. Er soll daher zunächst einmal eine Warnung
erhalten, dass der Mietrückstand besteht und ihm die Kündigung des
Mietverhältnisses droht. Zusätzlich war in dem vorliegenden Fall zu
beachten, dass das Mietverhältnis bereits seit 15 Jahren bestand und
es keine Zahlungsschwierigkeiten gab.
Praxistipp: Durch den Bundesgerichtshof war bereits
im Jahr 2005 entschieden worden, dass die Schonfristzahlung des Mieters
allein die Wirkung
der außerordentlich fristlosen Kündigung, nicht aber der ordentlichen
Kündigung beseitigt (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04) ).
Nachdem dann zunächst die Mieter regelmäßig zur Räumung aufgrund der
ordentlichen Kündigung verurteilt wurden, wird inzwischen verstärkt
geprüft, ob der
ordentlichen Kündigung Gründe entgegenstehen. Im Gegensatz zur
außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird im Zuge
der
ordentlichen Kündigung eine Abwägung zwischen den Interessen des
Vermieters und des Mieters vorgenommen. Es ist daher von erheblicher
Bedeutung
für Mieter, im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges in einem
Rechtstreit, darzulegen, weshalb trotz des Mitrückstands der Vermieter
nicht
zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist.