Mit Urteil vom 08.11.2017 hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass eine formularvertragliche Verlängerung der kurzen
Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1, 2 BGB zugunsten des Vermieters unwirksam
ist.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2003 verbunden.
Der Vertrag wurde durch die Mieterin zum 28.02.2015 gekündigt. Sie gab die
Wohnung aber bereits am 29.12.2014, zurück. Der Wohnraummietvertrag enthielt
unter anderem folgende Regelung:
„Ersatzansprüche des Vermieters
wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des
Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattungen der Wegnahme einer
Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des
Mietverhältnisses.“
Klage von Seiten der Vermieterin wurde am 25.06.2015
erhoben. Sie verfolgte mit ihrer Klage Schadensersatzansprüche wegen
Verschlechterung der Mietsache in Höhe von 16.315,77 € nebst Zinsen. Der von
dem Gericht mit Schreiben vom 06.07.2015 angeforderte Kostenvorschuss ging dann
aber erst am 21.09.2015 bei der Justizkasse ein. Daraufhin erfolgte am
01.10.2015 die Zustellung der Klage. Die Mieterin machte die Verjährung der
Forderung geltend. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht wiesen die Klage ab,
mit der Begründung, dass die Forderung verjährt sei.
Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidungen
der Instanzgerichte.
Nach § 548 Abs. 1 S. 1, 2 BGB
verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen (z.B. Umbauten) oder
Verschlechterungen (z.B. schuldhafte Beschädigungen durch den Mieter etc.)
innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Das
Mietobjekt wurde am 29.12.2014 zurückgegeben. Mit Ablauf des 29.06.2015 waren nach
dem Gesetz die von der Vermieterin geltend gemachten Schadensersatzforderungen
verjährt. Die (verjährungshemmende) Klage wurde zwar rechtzeitig am 25.06.2015
eingereicht. Da aber die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses durch die
Vermieterseite vernachlässigt wurde, war zum Zeitpunkt der Zustellung am
01.10.2015 die Forderung verjährt (siehe hierzu § 167 ZPO).
Deshalb musste jetzt darüber
gestritten werden, ob die Regelung des Mietvertrages zur Verlängerung der
Verjährung und Veränderung des Beginns der Verjährungsfrist wirksam war oder
nicht. Der BGH erklärt, dass sie als Allgemeine Geschäftsbedingung gem. § 307
Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist, da sie die Mieterin unangemessen benachteiligt.
Sie weicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab und ist
mit dieser nicht zu vereinbaren (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Verlängerung der
Verjährung von 6 auf 12 Monate ist sachlich nicht gerechtfertigt, da die 6
Monate, die der Vermieter nach dem Gesetz Zeit hat, seine Ansprüche geltend zu
machen, ausreichend sind. Durch den Gesetzgeber wurde eine kurze Verjährungsfrist
geregelt, da der Mieter auf das Mietobjekt keinen Zugriff mehr hat und deshalb
auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Durch den
Zeitablauf treten häufig Veränderungen der Mietsache ein (z.B. durch die
Gebrauchsüberlassung an einen neuen Mieter) ein. Schon die Verlängerung der
Frist führt also zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel. Das gleiche gilt
zusätzlich für die vorgesehene Veränderung des Beginns der Verjährung. Für das
Abweichen von der gesetzlichen Regelung – Beginn mit Rückgabe der Mietsache –
auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses gibt es ebenfalls keinen
sachlichen Grund. Denn mit der Rückgabe kann der Vermieter die Mietsache
untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klarwerden. Der Zeitpunkt der Beendigung
ist hingegen für seine Kenntnis von möglichen Ansprüchen wegen Beschädigungen
höchst irrelevant.
Praxistipp: Die
Verjährung kann durch Verhandlungen der Parteien über die Ansprüche des
Vermieters unterbrochen werden (§ 203 BGB). Als Vermieter sollte man solche
Verhandlungen mit dem Mieter zur Sicherheit immer sorgfältig dokumentieren, um
diese gegebenenfalls substantiiert gegenüber dem Gericht nachweisen zu können.
Mieter sollten daran denken, dass Ansprüche des Vermieters wegen schuldhafter
Verschlechterung der Mietsache durch eine Haftpflichtversicherung abgedeckt
sein können. Sie sollten, wenn der Vermieter wegen solcher Ansprüche
Forderungen gegen sie geltend macht, die Versicherung informieren und keine
Zahlungen leisten oder Vereinbarungen mit dem Vermieter abschließen, wenn die
Versicherung diese nicht bestätigt.