LG
Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 63 S 335/14
Nach
der neueren Rechtsprechung des BGH gilt, dass eine
Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages dann unwirksam ist,
wenn die Wohnung bei der Übergabe an den Mieter unrenoviert oder
renovierungsbedürftig war und der Mieter hierfür keinen
angemessenen Ausgleich erhalten hat. Das LG Berlin hat
in seinem Urteil vom 02.10.2015 entschieden, dass ein Mietnachlass
von einer Monatsmiete als ein solcher Ausgleich genügen kann mit der
Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.
Der
Ausgangsstreit: Die
Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden.
Die Mieter verweigerten bei Beendigung des Mietverhältnisses die
Durchführung von Schönheitsreparaturen mit der Begründung, sie
hätten die Wohnung unrenoviert übernommen. Die Vermieterin machte
daraufhin einen Schadensersatzanspruch gegen die Mieter wegen
Verletzung der mietvertraglichen Pflicht zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen geltend.
Die
Entscheidung: Das
Urteil des Landgerichts Berlin knüpft an die Entscheidung des BGH
vom 18.03.2015 an, wonach eine Schönheitsreparaturklausel dann
unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert oder
renovierungsbedürftig überlassen wird und der Mieter hierfür
keinen angemessenen Ausgleich erhält. Hierzu führt das Landgericht
aus, für die Beurteilung der Renovierungsbedürftigkeit sei
maßgeblich, ob die Wohnung Gebrauchsspuren des Vormieters aufweise.
Die Mietsache muss also nicht übermäßig stark abgenutzt oder gar
völlig abgewohnt sein, um die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung
anzunehmen. Letztlich käme es darauf an, ob die überlassenen
Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten.
Obwohl das Landgericht aufgrund dieses Maßstabes feststellt, dass es
sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine
renovierungsbedürftige Mietsache gehandelt hat, kommt es zu dem
Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist. Denn
aufgrund der bloß geringfügigen Renovierungsbedürftigkeit der
Wohnung, ist ein Mietnachlass in Höhe von einer Nettokaltmiete als
angemessener Ausgleich für die Überbürdung der
Schönheitsreparaturen zu werten, so das Landgericht Berlin.
Hierdurch werde der Mieter so gestellt, als sei ihm renovierter
Wohnraum überlassen worden. Hierauf käme es an. Das Landgericht
weist in dem Urteil zudem darauf hin, dass die Mieter die Beweislast
tragen, wenn sie behaupten, dass eine Renovierung der Mietsache trotz
Ablauf der regelmäßigen Renovierungsfrist nicht notwendig ist. Hier
hatten die Mieter insbesondere nicht dargelegt, dass sie die Wohnung
nur eingeschränkt während der Mietdauer genutzt hatten.
Praxistipp:
Mit
Hinweisbeschluss vom 04.06.2015 – 67 S 140/15 hatte die 67. Kammer
des Landgerichts Berlin die Renovierungsbedürftigkeit einer Wohnung
bereits aufgrund der zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an den
Mieter nicht frisch gestrichenen Fenster angenommen. Die 67. Kammer
hielt die Lackabplatzungen an den Fenstern für nicht unerheblich und
verneinte daher, dass die Wohnung den Gesamteindruck einer
renovierten Wohnung geboten hatte. In dem Urteil vom
02.10.2015 – 63 S 335/14 hat die 63. Kammer des Landgerichts Berlin
dagegen eine geringfügige Renovierungsbedürftigkeit angenommen,
obwohl sowohl der Holzfußboden, die Scheuerleisten als auch die
Türen sich zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter in einem zu
überarbeitendem Zustand befanden, die Wände in Bad und Küche nicht
tapeziert waren und die Heizungsrohre nicht gestrichen waren.
Aufgrund der nur „geringen Renovierungsbedürftigkeit“ ließ die
63. Kammer des Landgerichts Berlin einen Ausgleich von einer
Nettokaltmiete als angemessenen Ausgleich genügen. Die Frage, wie
hoch ein Ausgleich sein muss, damit dieser im Sinne der
Rechtsprechung des BGH angemessen ist, kann also recht verschieden
beantwortet werden. Hier ist die weitere Entwicklung der
Rechtsprechung abzuwarten.
Darüber
hinaus sollte erwähnt werden, dass das Landgericht Berlin in seinem
Urteil vom 02.10.2015 hohe Anforderungen für den Fall aufstellt,
dass der Mieter behauptet, dass die Wohnung trotz Ablauf der
regelmäßigen Renovierungsfrist einer Renovierung ausnahmsweise
entbehrt. Der Mieter trägt hier grundsätzlich die Beweislast. Das
Landgericht Berlin führt in seinem Urteil jedoch aus, dass es nicht
genügt, wenn der Mieter pauschal behauptet, dass die Wohnung in
einem sehr guten Zustand ist. Der Mieter muss zusätzlich darlegen
und beweisen, warum auf Grund der konkreten Nutzung der Wohnung keine
Schönheitsreparaturen notwendig sind.